De completere bouwkundige keuring
Bij de completere bouwkundige keuring in Frankrijk hou ik nadrukkelijk rekening met de wensen, plannen en mogelijkheden van de aanvrager. Bijvoorbeeld het beoogde toekomstige gebruik van de opstal(len): wordt het een tweede woning, of gaan er bedrijfsactiviteiten komen zoals B&B en/of gites. Of werllicht nog iets anders? Ook verbouw- of uitbreidingplannen zijn relevant. Voor de een is eenvoudig sanitair voldoende, een ander kiest voor luxe en gooit de boel volledig overhoop. Ten slotte wil ik me altijd oo keen beeld vormen van: hoe handig zijn de kopers met zijn handen en zijn ze van plan om dingern zelf aan te pakken.
Daarom is er eerst een intake, zodat ik helemaal op de hoogte ben van je mogelijkheden en plannen. Kortom: je krijgt dus een pakket op maat!
Completer is beter
Ik bied je zo veel meer dan gewoon zo’n eenvoudige visuele standaardkeuring. Ik zet professionele apparatuur en software in, en onderzoek relevante documenten. Hiermee breng ik veel meer eigenschappen van een gebouw aan het licht. Dat is waarom ik spreek ik van een completere bouwkundige keuring.
Natuurlijk gebruik ik net als andere professionals op de eerste plaats mijn ogen, oren, neus, handen en wat hand-gereedschap als spiegel, priem, hamer, lamp en ladder voor het gebruikelijke visuele gedeelte van de keuring, en daaruit volgt al een eerste indruk.
Daarnaast zitten ook in het programma:
- met zowel een vochtprikker als een professionele infrarood-camera onderzoek ik vochtproblemen. Denk hierbij aan optrekkend vocht, lekkende badkamers, lekkende daken, en de mogelijke gevolgen hiervan
- met een professionele warmtebeeld- camera breng ik eventuele isolatieproblemen aan het licht.
- ik voer met laser een indicatieve vloermeting uit om eventule verzakking van de fundering te analyseren.
- in specifieke gevallen kan een endoscoop worden ingezet, bijvoorbeeld bij het vermoeden van gebreken in zones bij holle ruimtes.
- ik analyseer en leg uit wat het zogenaamde Dossier Diagnostic Technique (DDT) inhoudt: de betekenis ervan maar ook de beperkingen.
- Ook worden omgevingsrisico’s beoordeeld. Dat kunnen natuurlijke risico’s zijn als afschuiving of zwelling en krimp van grond, maar ook zogenaamde technische risico’s als de aanwezigheid van vervuilende industrie.
Van de completere bouwkundige keuring en bijkomende onderzoeken ontvang je een zeer uitgebreide rapportage, waar nodig en nuttig voorzien van foto’s.
Stel jezelf de belangrijke vraag:
wat levert het me op?
Weet wat je koopt in Frankrijk! Dat is eigenlijk de voornaamste reden voor het doen van een bouwtechnisch onderzoek. Want met een bouwtechnisch onderzoek kun je nare verrassingen achteraf voorkomen. Je kunt je geld maar één keer uitgeven, dus doe dat weloverwogen.
Een bouwtechnische keuring laat je uitvoeren omdat je daarna veel beter weet wat je koopt. Je weet hoe de staat van de woning is en krijgt inzicht in wat het kost om eventuele gebreken te verhelpen om de woning in redelijke tot goede staat te krijgen. Mocht het nodig zijn, dan geef ik je ook op maat gemaakt advies voor nader specialistisch onderzoek dat ik niet zelf kan uitvoeren.
Ook maakt het rapport je positie als koper in de onderhandelingsfase veel sterker. Met het rapport in de hand kun je goed onderbouwd overleggen met de verkopende partij: niet op basis van gevoel, maar op basis van feiten. Wel zo prettig!
En ook niet onbelangrijk: van de bij de inspectie waargenomen gebreken wordt aangegeven hoe ernstig het gebrek is: het ene gebrek lijkt onschuldig maar is in wezen ernstig en het niet verhelpen ervan kan grote gevolgen hebben, terwijl andere op het oog grote gebreken relatief onschuldig zijn.
Liever één keer een specialist betalen, dan kostbare verrassingen achteraf.
Weet wat je koopt!
Weten wat je koopt is voor het overgrote deel van huizenkopers dé reden om een completere bouwkundige keuring uit te laten voeren. Je kunt immers beter één keer een bedrag uitgeven aan een professional dan dat je na de aankoop van het huis voor nare financiële verrassingen komt te staan.
Is er meer onderhoud aan de woning nodig dan je dacht? Dan hoeft dat geen financiële strop te betekenen. Immers: dat er onderhoud nodig is, hoef jij niet erg te vinden, maar het is wel prettig dat je je hierop kunt instellen voordat je de woning koopt. Zo weet je of je genoeg reserves hebt voor bijvoorbeeld de directe kosten die je moet gaan maken, en kun je deze punten ook meenemen in het bepalen van de hoogte van je definitieve bod op de woning.
Een completere bouwtechnische keuring kan nooit kwaad, maar over het algemeen geldt: hoe ouder de woning, hoe groter de kans op achterstallig onderhoud of vergane onderdelen van het huis. Is de woning gebouwd vóór 1990, dan is het verstandig extra goed op te letten.
Bijstelling van het bod dankzij de completere bouwkundige keuring
De uitkomsten van een completere bouwkundige keuring kunnen leiden tot een bijstelling van het uitgebrachte bod, en in de praktijk zien we dat ook in het merendeel van de gevallen. Begrijpelijk, want eigenaren hebben doorgaans een te positief beeld van hun eigen woning of denken te luchtig over de herstelkosten, en te veel kopers kijken in eerste instantie met een roze bril. Een grondig bouwkundig onderzoek brengt allereerst meer gebreken naar voren dan door partijen verwacht, maar belangrijker nog is de onderschatting van de herstelkosten.
Met een actueel bouwkundig rapport kan goed onderbouwd en beargumenteerd worden overlegd in de koopfase. In gezamenlijk overleg kan worden gezocht naar een voor beide partijen bevredigende oplossing.
De voordelen die door de koper kunnen worden gerealiseerd zijn vrijwel altijd veel groter dan de kosten van het hele bouwkundige onderzoek.
En als de andere partij niet meedenkt?
Een streep door het contract als de uitkomsten van het onderzoek tegenvallen
Maar wat als partijen er niet uit komen?
Wist je dat je een voorbehoud voor een bouwtechnische keuring kunt toevoegen aan het compromis de vente? Maar veel praktischer is om te laten keuren na het uitbrengen van een eerste bod maar vóór het tekenen van het compromis de vente. In dat stadium kun je nog zonder opgave van reden afzien van de koop.
De inspectie in drie stappen
Ter plekke worden visueel beoordeeld:
- Fundering, kruipruimte of kelder en vloeren.
- Bouwkundige staat van vloeren, muren, metselwerk, voegwerk en lateien.
- Staat en toestand van dak, pannen, dakbeschot, goten, zink en schoorstenen.
- Technische staat en te verwachten levensduur van dakbedekking en dakconstructie.
- Staat van puien, kozijnen, ramen, deuren, enz.
- Riolering, ventilatie, leidingwerk in kruipruimte of kelder.
- Visuele beoordeling van de technische staat van de CV installatie.
- Visuele beoordeling van de technische staat van de elektrische installatie.
- Visuele beoordeling van de onderhoudstaat van de keuken.
- Visuele beoordeling van de onderhoudstaat van alle overige sanitaire groepen.
- Een oordeel over de staat van evt. schuren, garages en opstallen.
Onderzoek ter plekke met specialistische apparatuur:
- Met professionele infrarood camera: optrekkend vocht, lekkages van daken, natte ruimtes als douches.
- Met professionele thermische camera: isolatieproblemen.
- Met laser: een indicatieve vloermeting om zettingen te kunnen vaststellen
Documentenonderzoek:
Aan de hand van documentenonderzoek wordt een beeld gegeven van omgevingsrisico’s. Denk hierbij aan:
- Natuurlijke risico’s: ontvang informatie over de risico’s als grondbewegingen: zwellen en krimpen van grond, lichte aardbevingen, afglijden van grond, verzakkingen. Maar ook: overstromingsrisico, radon en dergelijke.
- Technologische risico’s: ontvang informatie over de nabijheid van vervuilende industrie, kerncentrales, geluidoverlast en dergelijke.
Kan ik je helpen?
.
.